ניתוח מיוחד: השכונות המבוקשות ביותר בעיר ירושלים, וכמה עולות בהן דירות למכירה ולהשכרה

ניתוח מיוחד של נתוני יד2 לרגל יום ירושלים, מגלה פערים של עשרות אחוזים במחירי הדירות בשכונות המבוקשות בעיר לבין הממוצע העירוני.
וגם: למרות ההאטה בשוק מאז תחילת עליית הריבית באפריל 2022 – ירושלים מובילה בכמות המכירות של דירות חדשות ובהתאם גם עליה במחירי הדירות במרבית השכונות בעיר.

לרגל יום ירושלים 2023, שנחגג בשישי האחרון, ריכזנו באמצעות אתר יד2 נתוני נדל"ן מרכזיים בעיר ירושלים – המחירים של דירות למכירה בעיר, מחירי השכירות של דירות להשכרה, והפערים בין השכונות השונות בבירה, ובינן לבין המחיר הממוצע של כל העיר, כמו גם את רמת הביקוש שמאפיינת כל שכונה בירושלים.

לפי נתוני אתר יד2, מחיר ממוצע של דירות 4 חדרים בירושלים עומד נכון להיום על 3 מיליון שקל, עם שונות גדולה בין השכונות שמגיעה עד 46% בשכונות היקרות בעיר (בהשוואה למחיר הממוצע בעיר) , ומנגד פערים שליליים של עד 21% בשכונות הפחות מבוקשות. הבדיקה באתר יד2 התייחסה לדירות רגילות בבניינים משותפים ודירות גן בלבד בנות 4-4.5 חדרים בירושלים.
ע"פ נתוני חודש אפריל 23 – השכונות המבוקשות ביותר בירושלים בשוק המכירה בהן נרשמו המספר הרב ביותר של צפיות במודעות  הן קריית יובל, אחריה בפער קטן שכונת פסגת זאב , ולאחריהן בסדר יורד שכונת רמות שכונת גילה ושכונת הר חומה

שכונות אלה הן המבוקשות ביותר בירושלים, בין היתר בגלל שהן מציעות מחירי דירות אטרקטיביים יחסית. בארבע מבין חמש השכונות המבוקשות ביותר מחירי המכירה של דירות הינם נמוכים מהמחיר הממוצע של הדירות בירושלים כולה: בפסגת זאב מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים עמד נכון לחודש אפריל על 2.440 מיליון שקל – נמוך ב-19% מהמחיר הממוצע של כל העיר; בגילה המחיר הממוצע עמד על 2.530 מיליון שקל – נמוך בכ-16% מהממוצע בעיר; בשכונת הר חומה המחיר הממוצע היה 2.720 מיליון שקל, נמוך ב-9% מהממוצע העירוני; בקריית יובל המחיר הממוצע עמד על 2.810 מיליון שקל – נמוך ב-6% מכל העיר.

מנגד, בשכונות היוקרתיות יותר בירושלים, פערי המחיר בשכונות לבין הממוצע העירוני הסתכמו בעשרות אחוזים כלפי מעלה: בקריית הלאום המחיר הממוצע עמד על 4.387 מיליון שקל – יקר ב-46% מהממוצע בכל העיר; בבית הכרם המחיר עמד על 4.06 מיליון שקל – יקר ב-35% מהממוצע העירוני; בקטמון הישנה המחיר הוא 3.928 מיליון שקל – יקר ב-31% מהממוצע; קריית שמואל המחיר עמד על 3.825 מיליון שקל – יקר ב-27% מהממוצע העירוני; בשכונת רחביה המחיר עמד על 3.747 מיליון שקל – יקר ב-25% מכלל העיר.

איילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של יד2, ציינה כי "הממצאים מראים שונות גבוהה במחירי הדירות למכירה וגם להשכרה, הן בין השכונות השונות בעיר ירושלים, והן בין השכונות למחירים הממוצעים בכל העיר. ניתן להסביר זאת בטעמים של ביקוש והיצע, והן מבחינת היוקרה של הדירות עצמן והשכונה עצמה. ככל והדירות הן חדשות יותר וממוקמות בשכונות יוקרה שבהן מתגוררים העשירונים העליונים של האוכלוסיה, כך פערי המחירים שלהן מהממוצע העירוני גבוה יותר, ועלותן הכללית גבוהה יותר. יש לציין כי בירושלים קיימות שכונות יוקרה עם רמות מחירים גבוהות אף יותר מאלה המופיעות לעיל, אך כמות הדירות הקטנה המוצעות למכירה או השכרה בהן לא אפשרה לבסס מגמת מחיר".

דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים חברת שיווק הנדל"ן דרא המשווקת מספר פרויקטים בעיר ירושלים, מוסיף לכך, כי "השונות היא גבוהה לא רק במחירים, העיר ירושלים היא העיר הגדולה בארץ מבחינת מספר תושבים – יש בה כ-930,000 תושבים, והיא הינה עיר של ניגודים במגוון תחומים – אוכלוסיה דתית מול אוכלוסיה חילונית, ערבים מול יהודים, אוכלוסיה אמידה מחד מול אוכלוסיה ענייה יחסית מאידך ועוד. הניגודים האלה באים לידי ביטוי הן במחירי העסקאות, הן בכמות העסקאות, הן בביקושים ועוד".

דרור אוהב ציון מנכל ובעלים של חברת דרא שיווק נדלן. צילום: דנה תמרי
דרור אוהב ציון מנכל ובעלים של חברת דרא שיווק נדלן. צילום: דנה תמרי

לפי אוהב ציון, בירושלים ניתן למצוא דירות למכירה בהחל מ-20 אלף שקל למ"ר ועד לדירות יוקרה במחיר של 80 אלף שקל למ"ר ואף יותר. "באופן כללי, כמות העסקאות בירושלים לא ירדה באופן דרמטי ועדיין מוכרים דירות בעיר", אומר אוהב ציון, "גם שוק היוקרה בירושלים, בניגוד לתל אביב, נפגע פחות מהמשבר שעובר על ענף הנדל"ן, בעיקר בגלל הביקושים מצד תושבי החוץ. רק בשלושת החודשים האחרונים מכרנו 3 פנטהאוזים במחירים של מעל 16 מיליון שקל לדירה, המשקפים מחיר של כ-75-80 אלף שקל למ"ר".

ביקוש גבוה לדירות בירושלים – למרות ההאטה בשוק

הביקוש לדירות בירושלים נותר גבוה מאוד גם בשנה האחרונה שהתאפיינה בהאטה יחסית בשוק הנדל"ן על רקע עליית הריבית שהחלה באפריל אשתקד. כמעט בכל השכונות שנבדקו על ידי יד2 (כאלה שהיו בהן מספיק מודעות מכירה כאמור), נרשמו עליות מחירים באפריל-מאי 2023 לעומת אפריל-מאי 2022.

כך, מחירי דירות 4 חדרים בשכונת ארמון הנציב עומדים בממוצע על 2.620 מיליון שקל – עלייה של 17% לעומת מחיר ממוצע של 2.230 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד; בבית הכרם המחיר עלה ב-16% ל-3.638 מיליון שקל; בפסגת זאב המחיר עלה ב-14% ל-2.435 מיליון שקל; בהר חומה המחיר עלה ב-13% ל-2.720 מיליון שקל; ברמות ובגילה המחירים עלו ב-12% ל-3.108 ו-2.453 מיליון שקל בהתאמה.

לדברי דודי דביר, מנהל אגף המכירות בקרסו נדל"ן, הבונה מספר פרויקטים בירושלים "שוק הנדל"ן בירושלים איננו מקשה אחת, וכמו בערי מטרופולין גדולות בעולם, קיימת בה שונות רבה בין שכונות ותיקות, מרכזיות ומבוססות כמו רחביה, טלביה ועין כרם, לבין שכונות כמו תלפיות, קריית היובל וקריית מנחם שאף שהן יושבות בטבורה של העיר, הן נתפסו במשך שנים כלא אטרקטיביות למגורים. הודות להתחדשות מאסיבית המתוכננת באותן שכונות, הן מתחילות ליהנות מביקושים, מצד תושבי העיר ומי שמבקשים לחזור אליה. קריית היובל היא דוגמא מצויינת לשכונה שחווה פריחה בביקושים בשנתיים האחרונות כפי שמציגים נתוני יד2, הודות למהלך רחב היקף של קרסו וקדמת היובל הכולל פינוי בינוי של חמישה מתחמים (שלושה מהם בבנייה והראשון צפוי להימסר השנה), הקמת מבני ציבור, פיתוח שדרת מסחר על ציר טהון, הקמת כיכר עירונית ותשתיות חדשות. עם ההתקדמות בבנייה, בחידוש התשתיות ובעבודות הפיתוח בשכונה הוצפו מחדש יתרונותיה ברמת הנגישות, חיי קהילה וחינוך והיום נחשבת אחת האטרקטיביות ביותר למגורים בקרב משפרי דיור ומשפחות צעירות מתוך העיר, וזאת בניגוד למשקיעים שהיוו את מרבית הרוכשים שלנו בתחילת הדרך. השכונה עוברת פריחה של ממש והפוטנציאל הגלום בה עצום.

כמו בקרית היובל, יש לנו עוד שני מתחמים גדולים של התחדשות בשכונות קריית מנחם ותלפיות, שלהן נגישות מעולה לצירי התנועה הראשיים ולקווי הרכבת הקלה העתידיים, ושאנחנו חווים התעניינות רבה לגביהם עוד לפני שעלינו על הקרקע".

דודי דביר, מנהל אגף מכירות בחברת קרסו נדלן, צילום לני בן בשט
דודי דביר, מנהל אגף מכירות בחברת קרסו נדלן, צילום: לני בן בשט