האם זה הכיוון החדש? חברות הנדל"ן הגדולות שבוחרות להשכיר דירות במקום למכור

מהפכת השכירות הממוסדת מגיעה ליציאה הדרומית של תל אביב: ענקית הבנייה הציבורית "צרפתי צבי ובניו" יוצאת במהלך אסטרטגי ראשון מסוגו ומשיקה קמפיין ענק להשכרת דירות פרימיום חדשות בפרויקט "צרפתי AZOR", במחיר תחרותי של החל מ-6,500 ש"ח בחודש. האם מדובר בשינוי מודל עסקי שיסחוף את השוק כולו, ואיך הצעד ישפיע על שורת הרווח בדוחות הכספיים של החברה?

שוק המגורים בישראל ממשיך לחפש פתרונות יציבים עבור שוכרי הדירות, והבשורה החדשה מגיעה מכיוונה של אחת מחברות הבנייה הוותיקות והמוערכות בישראל. חברת "צרפתי צבי ובניו" הודיעה השבוע רשמית על השקת קמפיין השכרה בהיקף נרחב בפרויקט הדגל שלה, "צרפתי AZOR", ומציעה לראשונה דירות פרימיום חדשות לחלוטין – להשכרה לטווח ארוך.

המהלך הנוכחי מסמן עליית מדרגה בשוק הנדל"ן במרכז ומציף שאלה מרתקת שמעסיקה לא מעט מומחים בענף: האם חברות הבנייה המסורתיות משנות דיסקט, ובוחרות להשאיר אצלן נכסים במקום למכור אותם לרוכשים פרטיים?

האסטרטגיה הפיננסית: איך המעבר להשכרה ישפיע על החברה הציבורית?

עבור חברת נדל"ן ציבורית הנסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב, כל מהלך שיווקי ואסטרטגי מתורגם מיד למספרים בדוחות. מומחי שוק ההון מסבירים כי ההחלטה של צרפתי להקצות כ-107 יחידות דיור בפרויקט באזור לטובת מודל של השכרה לטווח ארוך היא צעד פיננסי הגנתי ומתוחכם, שנועד לייצר "כרית ביטחון" מפני תנודות בשוק המכירות.

מצד אחד, המעבר ממכירת דירות (שמכניסה סכומי כסף גדולים ומידיים לקופת החברה) להשכרה, עשוי להביא בטווח הקצר לירידה מסוימת בקצב צמיחת ההכנסות החד-פעמיות ממכירות. אולם בטווח הארוך, התמונה שונה לחלוטין:

• בניית תיק נכסים מניב: המהלך הופך את "צרפתי צבי ובניו" מחברה יזמית טהורה לחברה מעורבת, המחזיקה בנדל"ן מניב למגורים. תזרים המזומנים השוטף והקבוע מדמי השכירות מחזק את האיתנות הפיננסית של החברה ואת האטרקטיביות שלה מול המשקיעים ומחזיקי האג"ח.
• צמצום חשיפה להאטה במכירות: בתקופות של סביבת ריבית גבוהה או קיפאון יחסי בשוק רכישת הדירות, פרויקטים רבים עלולים להיתקע עם מלאי לא מכור. השכרת הדירות הללו תמורת תזרים מיידי מאפשרת לחברה לשמור על רווחיות קבועה, לשרת את עלויות המימון והבנייה, ולמנוע מצב של נכסים עומדים שאינם מייצרים תשואה.
• הטבות מס דרמטיות: החברה מייעדת את הבניינים לקבלת מעמד של "נכס מאושר" תחת החוק לעידוד השקעות הון. מהלך זה מקנה הטבות מס משמעותיות, כולל שיעורי מס חברות מופחתים על הכנסות משכירות ועל שבח במכירה עתידית – שדרוג ישיר שישתקף לטובה בשורת הרווח הנקי של החברה.

המחיר: דירת פרימיום חדשה בגוש דן החל מ-6,500 ש"ח

במסגרת השקת הקמפיין, חשפה החברה את תמחור הדירות שצפוי לעורר עניין רב בשוק השכירות במרכז: החל מ-6,500 ש"ח בלבד לחודש עבור מגורים במגדל מגורים חדיש ומאובזר. מדובר במחיר תחרותי ואטרקטיבי, בטח כאשר משווים אותו למחירי השכירות המאמירים בתל אביב השכנה עבור דירות ישנות, לעיתים ללא חניה, ממ"ד או מעלית.

התמחור הנגיש הזה נועד להבטיח לחברה שיעורי תפוסה מהירים במיוחד (אפס אחוזי פנוי קבועים), מה שיאפשר לנכס להתחיל להניב הכנסות מהרגע הראשון, ללא אובדן ימי שכירות יקרים.